TOKİ · Emlak Yönetim · 61 ilde 725 arsa müzayedesi · 5–6 Kasım 2026, 10:30
Kasım Arsa Kısa Listesi
Balıkesir, Çanakkale ve çevresindeki (160 km) 87 arsa incelendi. Hem tatil evi yapmaya hem yatırıma uygun, peşin ödemede 5–7 milyon TL nakitle alınabilecek 36 arsa aşağıda puanlanarak sıralandı.
Kısa özet
Gelibolu – Güneyli en dengeli bölge (öne çıkanlar: lot 46, 48, 50, 49): denize 90–550 m, yazlık sitelerin içinde, yola cepheli ve bölgedeki imarlı arsa ilanlarına göre açılış fiyatı düşük. Hepsi Koruma Alanı içinde ve çoğu 18. maddeye tabi, emsal 0,40, en fazla 2 kat (6,5 m).
Erdek – Karşıyaka tatil için en iyi konum (lot 85, 83, 82): denize 85–165 m, plaja yakın, hazır köy dokusu. Ama m² fiyatı yüksek (12–16 bin TL/m²) ve parseller küçük (290–390 m²).
Gelibolu – Koruköy deniz kenarında ama birçok parselde görünür yol bağlantısı yok, bazıları dar veya eğimli. Yerinde bakmadan teklif verilmemeli.
Akhisar, Kula, Çorlu iç bölgede kalıyor. Tatil evi için zayıf; Kula'da otoyol yakın, Akhisar'da arsalar eğimli ve ağaçlık. Lot 118'de takyidata göre üçüncü şahsa ait ev ve meyve bahçesi var; lot 141'de parsel sınırı içinde kiremit çatılı bir yapı görünüyor.
Puanlar ilk eleme içindir. Her adayın imar durumu belediyeden, yolu ve sınırı yerinde kontrol edilmeli.
Teklif vermeden önce
Katılım teminatı
Muhammen bedeli 2,5–10 M TL olan her arsa için ayrı ayrı 500.000 TL. Toplantı öncesi Emlak Yönetim hesabına veya salondaki vezneye yatırılır.
Kazanırsanız 2 iş günü
Son oturumu izleyen 2 iş günü içinde teklifin %4'ü teminat ve %2 + KDV hizmet bedeli. Sözleşmede karar pulu (‰5,69) ve damga vergisi (‰9,48).
Peşine %15 indirim
Listedeki 36 arsanın hepsinde var. Toplam nakit ≈ teklif × . Yani 7 M nakit ≈ teklif, 6 M nakit ≈ teklif.
TOKİ'nin hakları
En yüksek teklifi onaylamak zorunda değil (md. 11). Arsa olduğu gibi satılır, 18. madde kesintilerine sonradan itiraz edilemez (md. 7, 38).
Toplam nakit hesabına alıcı payı tapu harcı olarak %2 eklendi. Şartname "kanunen ait olduğu taraflarca" diyor; kesin oranı tapu müdürlüğünden teyit edin.
Peşin mi, %25 peşinat + 48 ay mı?
Taksitler 6 ayda bir ÜFE'ye göre artıyor, yıllık en fazla %20. Toplamda peşinden çok daha fazla ödenir, ama ödeme zamana yayılır. Paranızı taksit süresince yıllık 'den fazla getiriyle değerlendiremiyorsanız peşin daha ucuzdur (ÜFE %12 kalırsa eşik ). Bugünkü mevduat faiziyle karşılaştırın.
Sıralama
Nakit bütçe
#
Lot
Konum
İmar
Alan m²
Muhammen
Açılışta nakit
En fazla teklif
Genel
Tatil
Değer
Risk
"Açılışta nakit": muhammen bedelden alırsanız peşin indirim, harç ve vergilerle ödeyeceğiniz toplam. "En fazla teklif": seçili bütçeyi aşmadan verebileceğiniz en yüksek teklif.
Parsel kartları
Listeye alınmayanlar
Puanlar nasıl hesaplandı
Genel puan = %45 tatil uygunluğu + %35 fiyat/değer + %20 (100 − risk).
Tatil uygunluğu: denize uzaklık, uydu görüntüsünden genel izlenim, manzara, eğim, yol bağlantısı, inşaat alanı (alan × emsal) ve parsel genişliği, ilçe merkezine uzaklık.
Fiyat/değer: Emlakjet'teki imarlı arsa ilanlarının mahalle (en az 5 ilan) ya da ilçe medyan m² fiyatı. İlan fiyatları satış fiyatından yüksek olduğu için %15 düşüldü; 18. maddeye tabi arsalarda alanın %25'i kesilecek gibi hesaplandı. Az ilan olan yerlerde puan ortaya çekildi.
Risk: ilan ve takyidat metnindeki şerhler (18. madde, koruma alanı, üzerinde yapı, tevhit şartı, 3. şahsa ait yapı vb.) ve uydu incelemesinde görülen sorunlar.
Kaynaklar: Emlak Yönetim müzayede verisi, TKGM parsel sorgu (sınır ve nitelik), OpenStreetMap (deniz, yol, plaj), Copernicus yükseklik modeli (90 m, eğim kaba), Esri uydu görüntüsü, Emlakjet ilanları (31.10.2026).
Sınırlar: Geçmiş müzayedelerin satış fiyatları bulunamadı, bu yüzden fiyatın muhammenin ne kadar üstüne çıkacağı bilinmiyor. Eğim verisi kaba, birçok parselde görüntüyle çelişiyor. Uydu incelemesi yapay zekâ ile yapıldı. Sahibinden ve Hepsiemlak verisi alınamadı.